Обратная ипотека не прижилась в России

Один из инструментов повышения качества жизни в пожилом возрасте – обратная ипотека, широко распространенная во многих странах мира, в частности, в США и Западной Европе. На всю Россию сегодня в этой программе осталось только 22 человека. Почему такой, в общем-то, понятный резерв не используется у нас?

KST_0133

Этот вопрос был поднят на круглом столе «Финансирование качества жизни в пожилом возрасте: новые подходы, источники и цели» в рамках II Национальной конференции «От стареющего общества — к обществу для всех возрастов». В дискуссии приняли участие представители государственных структур, бизнес-сообщества, ученые, журналисты. На повестку обсуждения вопрос выдвинул заместитель генерального директора Агентства по ипотечному жилищному кредитованию (Агентство, АИЖК) Андрей Семенюк. АИЖК создано в 1997 году по решению Правительства РФ с целью повышения доступности жилья для населения России. 100% акций АИЖК принадлежит государству в лице Федерального агентства по управлению государственным имуществом.

Андрей Семенюк рассказал о широко известном за рубежом механизме обратной ипотеки. У пожилых людей в собственности оказывается достаточно дорогой актив, которым они владеют – это недвижимость, которая, по сути, не используется. Обратная ипотека позволяет извлечь из ситуации пользу: человеку выплачивается кредит за его жилье. Как пояснил А. Семенюк, «взнос может быть единовременным или регулярным, например, ежемесячным. Погашается кредит после смерти заемщика путем получения на правах кредитора такой недвижимости и ее продажи».

Он рассказал об основных принципах обратной ипотеки. Во-первых, заемщик не обязан получать кредит до дня своей смерти – заемщик может, по желанию, погасить кредит. Второе – договор может быть заключен вне зависимости от возраста и текущих цен на недвижимость. Заранее заключается договор обратной ипотеки – человек знает, какие суммы он будет получать и на протяжении какого времени (это время может не ограничиваться днем смерти заемщика). И третий важный момент, подчеркнул А. Семенюк: «Заемщик остается собственником своей недвижимости, и может в любой момент времени, с помощью, например, родственников, погасить обратный ипотечный кредит. С квартирой ничего не произойдет, как был собственником, так и останется, или может переехать в недвижимость меньшей площади».
Экономические преимущества ипотеки, с точки зрения А. Семенюка, понятны. Это получение дополнительного и, как правило, существенного дохода пенсионерами. С точки зрения государственной – вовлечение их в экономический оборот. Введение в сегмент рынка, который регулируется стандартными статьями договора между заемщиком и кредитором. Право залога регистрируется государством – в Федеральной регистрационной службе. Дополнительные доходы пенсионеры могут потратить на то, чтобы повысить уровень своей жизни. Часто пожилые люди расходуют средства на улучшение качества медицинского обслуживания, на дорогостоящие препараты или операции.

Обратная ипотека активно реализуется в Соединенных Штатах Америки, — рассказал А. Семенюк. Осуществляется большая государственная программа – через федеральную жилищную администрацию. Она является частью Департамента жилищного и социального строительства. Займы выдаются через частных кредиторов, но государство дает определенные гарантии. Гарантии, в частности, заключаются в том, что в случае, если период жизни заемщика превышает изначально расчетный, то государство выкупает такой кредит у рыночного кредитора. За рубежом существуют и полностью частные программы, но они, как правило, менее распространены в силу того, что не все они входят в государственный реестр и, соответственно, не обеспечены государственными гарантиями. Частные программы действуют в сегменте элитной недвижимости, для достаточно небольших категорий населения.

Почему в России не получила развития обратная ипотека? Есть определенные законодательные ограничения, но главное: в отличие от ипотечного кредита, обратная ипотека более чувствительна к процентной ставке, и в первую очередь к тому, как идет капитализация от процентов. Например, выплаты пожилому человеку в возрасте 72 лет при процентной ставке 9 % годовых в итоге составят 40% от стоимости недвижимости. В то же время средняя ставка по обычной ипотеке — 12,5% годовых. При текущих тенденциях на рынке без субсидирования со стороны государства обратная ипотека – это достаточно малопривлекательный финансовый продукт.

Предприниматель провел параллель с деятельностью в этой области Правительства Москвы, которое достаточно активно и долго развивает программу социальной ренты. Условия соцренты таковы: 3% от стоимости жилья выплачивается пенсионеру единовременно; кроме того, он ежемесячно получает не менее одного прожиточного минимума, установленного в субъекте (в Москве это 12 тыс. руб.), плюс расходы на оплату коммунальных услуг, социальное обслуживание, медицинский патронаж в случае необходимости. Условия социальной ренты значительно отличаются от обратной ипотеки, по которой пенсионер получает до 40% стоимости недвижимости – против 3% по соцренте. И ежемесячно по программе обратной ипотеки пенсионеру выплачиваются два прожиточных уровня, но не менее 21 тыс. руб., плюс медицинские расходы, а также содержание недвижимости, оплата коммунальных услуг.

Очевидно, что условия обратной ипотеки намного выгоднее тех, которые в настоящий момент предлагают государственные учреждения города Москвы по договору ренты. Андрей Семенюк рассказал, что в рамках реализации торгового продукта «обратная ипотека» был реализован проект, на который были получены около 50 заявок, реализуется в настоящее время 22 заявки: один кредит был погашен силами наследников, примерно половина заявителей выбрали ежемесячную или смешанную форму оплаты, другие получили сумму сразу – в основном, на дорогостоящее медицинское лечение. Подведены итоги реализации этого проекта, и, как признал А. Семенюк, «он прекращен, потому что в условиях нынешних процентных ставок такие продукты убыточны для кредиторов и возможны к реализации только в случае снижения государственных процентных ставок».

Самое главное условие для реализации обратной ипотеки – это снижение рыночного уровня процентных ставок плюс некоторые «точечные» изменения в законодательстве: «Если будет запущен государственный механизм гарантирования таких кредитов, то обратная ипотека может быть запущена». Он выразил надежду, что в перспективе этот рыночный продукт будет реализован.
(Е.Шахова)